从数据拆解中国金茂百亿补仓：荔湾地块背后的投资节奏与城市深耕逻辑

2026年4月9日，广州荔湾老西关区域，一宗涉宅用地经历约40分钟竞价后落锤。中国金茂以约14.88亿元摘得中山八立交东北侧AL011113地块，折合楼面价约2.66万元/平方米，溢价率6.4%。

地块解码：老西关三年最大体量宅地

先拆解这宗地的核心参数。地块总用地面积约2.6万平方米，计容建筑面积约5.59万平方米，容积率2.2，规划为二类居住用地兼容体育用地和交通场站用地。从体量维度对比：2024年10月越秀竞得的河柳街地块建筑面积约2.2万平方米，2025年6月力迅竞得的小梅大街地块占地面积约5384平方米。结论清晰——中山八地块是老西关板块近三年出让的最大体量住宅用地。

地段价值同样值得深挖。地块紧邻地铁5号线、11号线交汇的中山八路站，南向望荔湾湖公园，西接青年公园，处于中山八、上下九、北京路、白鹅潭等多个老城商圈辐射范围内。教育资源配套包括华侨小学、广雅中学，医疗资源有荔湾中心医院、广医一院。这种成熟度与密度，在当前广州主城土地出让中已属稀缺。

规划创新：立体复合开发的技术解法

这宗地的规划要求本身就是一个技术命题。项目需配建约2.5万平方米公交首末站和电车保养场，同时配置社区体育中心、防空警报战备设施。解决方案是上盖开发模式：盖下分层布置公交综合车场、停车场及室内体育场馆，盖上建设住宅社区，并释放约8000平方米顶层共享生态花园空间。

官方定位为“立体驿站·活力邻里”，打造“公交+体育+居住”立体复合开发示范样板。这种TOD+体育复合模式在广州住宅用地出让中并不常见，对开发商的立体空间设计能力与多业态协调能力提出较高要求。

补仓图谱：从成都到广州的四十天

把视野拉大，这笔交易是中国金茂开年以来密集补仓链条上的最新一环。复盘时间线：3月13日，联合象屿以底价14.59亿元摘得上海嘉定地块，楼面价2.45万元/平方米；3月17日，以底价20.27亿元摘得长沙S10地块，楼面价约1.1万元/平方米；3月29日，以16.93亿元摘得南京南部新城2026G01地块，同日竞得苏州姑苏区原南门沃尔玛地块；3月31日，以8.91亿元首次落子成都青羊外金沙片区，楼面价1.55万元/平方米，溢价率2.65%；4月9日，转战广州荔湾。

从3月13日到4月9日，四十天内五城落子，累计拿地金额接近百亿量级。城市选择逻辑清晰：全部落子一二线核心城市或主城核心区域。

投资策略：积极不激进的数字支撑

数据层面，中国金茂2025年全年新增土储金额334.7亿元，拿地销售比29.49%，拿地平均首开周期已压缩至5.2个月。2025年公司实现收入593.71亿元，同比增长1%，所有者应占溢利约12.53亿元，同比增长18%，扣除投资物业公平值亏损后的净利润达到13.63亿元，同比增长2%。物业开发业务毛利率同比上升2个百分点至13%。

业绩会上透露的2026年策略关键词是“积极不激进”，全年权益投资目标锚定300亿元。从当前节奏看，开年前四个月已完成目标的三分之一强。核心逻辑在于：开发业务仍占收入八成，在现金流与利润稳健的前提下，围绕核心城市继续补充土地储备，是维持规模与周转的必然选择。

广州补遗：一次迟到的土储补充

回溯中国金茂在广州的布局历史：2013年以来已开发南沙金茂湾、荔湾珠江金茂府、天河信达金茂府等项目。但后续多年间，广州土地市场动作并不频繁。此次摘得荔湾中山八地块，本质上是一次对广州核心区域土储的重新补充。

结合公司“一二线城市深耕”的投资框架，广州作为粤港澳大湾区核心城市，老西关作为配套成熟的主城板块，纳入补仓清单符合逻辑。这笔交易的战略意义，不止于单点落子，更在于为后续大湾区业务储备核心资产。